Zasiedzenie nieruchomości - przesłanki nabycia własności

W poprzednim artykule opisałem w zarysie instytucję zasiedzenia nieruchomości, czyli nabycie nieruchomości na własność, bez obowiązku uiszczenia zapłaty, dzięki określonej ilości czasu jaka musi upłynąć od faktycznego zajęcia nieruchomości. Dodatkowo należy pamiętać, że nabycie własności w drodze zasiedzenia wymaga spełnienia dwóch podstawowych przesłanek:

• Osoba zasiadająca musi władać nieruchomością jako posiadacz samoistny.

Istotą posiadania samoistnego jest to, że osoba fizycznie władająca rzeczą wykonuje to w granicach, w jakich czyniłby to właściciel. Oznacza to używanie rzeczy, czerpanie z niej pożytków, a także swobodne dysponowanie nią, również oddanie rzeczy we władanie innej osobie (posiadanie może być wykonywane bezpośrednio przez posiadacza samoistnego lub za pośrednictwem innych osób). Przeciwieństwem posiadania samoistnego jest tzw. posiadanie zależne, co oznacza, że zasiedzieć własność nieruchomości nie może osoba ją wynajmująca, czy dzierżawiąca,

• Ustawowy termin zasiedzenia - posiadacz samoistny w dobrej wierze 20 lat posiadania, posiadacz samoistny w złej wierze 30 lat posiadania.

Sprawę wyjątkowo skomplikowaną stanowi kwestia dobrej i złej wiary posiadacza samiostnego. Skracając tą kwestie do absolutnego minimum wskazać należy za Sądem Najwyższym, że ,,Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, pojęcie dobrej wiary polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje" (I CR 302/71). Uzupełniając powyższe stwierdzenie dodać należy, że przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności, która nie miała formy aktu notarialnego musi być uznana jako pozostająca w złej wierze, choćby zapłaciła umówioną kwotę sprzedającemu, a nawet uiściła podatek od nieruchomości. Z prawnego punktu widzenia możliwym jest także zasiedzenie udziału we współwłasności, a także nieruchomości będącej przedmiotem własności nieruchomości. Artykuł przygotował: Adwokat Krzysztof Kudlicki Wspólnik Rodzewicz Kudlicki Kancelaria Adwokacka Spółka Partnerska